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关于《物权法》第七十三条的探讨
发布时间：2009-11-16
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办公室 童雪峰
在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，尽管新颁布的《物权法》对建筑物区分所有权，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此规定存在较大分歧，加之《物权法》并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。
《物权法》第七十三条“ 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 对于物业服务用房物权法明确规定属于业主共有，但是对于物业服务用房以外的其他公共场所、公用设施，如小区内的会所、幼儿园等物权法中界定并不明确，这在实践中比较容易引发纠纷。
笔者认为小区的公共设施的“公共性”，除了源自于公共使用的目的外，更主要的是其占用土地和建设成本的公共性，即其占用土地和建设成本均已平摊入各专有部分中。如果小区其他配套设施等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应为该建筑的出资人，应当共同享有该建筑的所有权。反之，如果开发企业在建设小区其他配套设施等建筑时未将占用土地和建设费用摊入各专有部分成本，而是通过单独占用土地，单独投资建设的方式建设会所的建筑物，则该建筑物的所有权理应由开发企业或其他投资人所有。对此，开发企业应当负有举证责任。凡在售房广告中明确表示为公共设施的，而不能证明未算入公摊面积费用的，应认定业主共有财产。
关于配套设施的权属问题总原则“谁投资，谁享有”开发商作为楼盘的开发者，在楼盘出售给业主之前当然是整个楼盘及其配套设施的所有权人。开发商将楼盘出售给业主后，对于专有部分之外的部分，如果业主支付的价款包括了公摊部分，则“公摊部分”属于业主共有，这同样符合“谁投资，谁享有”的原则。但如果业主支付的价款未包括该部分，则该部分仍属于开发商所有。
《物权法》第七十三条“ 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 对于物业服务用房物权法明确规定属于业主共有，但是对于物业服务用房以外的其他公共场所、公用设施，如小区内的会所、幼儿园等物权法中界定并不明确，这在实践中比较容易引发纠纷。
笔者认为小区的公共设施的“公共性”，除了源自于公共使用的目的外，更主要的是其占用土地和建设成本的公共性，即其占用土地和建设成本均已平摊入各专有部分中。如果小区其他配套设施等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应为该建筑的出资人，应当共同享有该建筑的所有权。反之，如果开发企业在建设小区其他配套设施等建筑时未将占用土地和建设费用摊入各专有部分成本，而是通过单独占用土地，单独投资建设的方式建设会所的建筑物，则该建筑物的所有权理应由开发企业或其他投资人所有。对此，开发企业应当负有举证责任。凡在售房广告中明确表示为公共设施的，而不能证明未算入公摊面积费用的，应认定业主共有财产。
关于配套设施的权属问题总原则“谁投资，谁享有”开发商作为楼盘的开发者，在楼盘出售给业主之前当然是整个楼盘及其配套设施的所有权人。开发商将楼盘出售给业主后，对于专有部分之外的部分，如果业主支付的价款包括了公摊部分，则“公摊部分”属于业主共有，这同样符合“谁投资，谁享有”的原则。但如果业主支付的价款未包括该部分，则该部分仍属于开发商所有。