随着各地典当行开展房地产典当业务的快速上升，以及房地产典当占整个典当业务的比例逐渐提高；房地产典当业务风险就显得尤为重要，特别是在建工程抵押典当的风险防范更为重要。在建工程抵押典当的风险主要有以下几种：

一、             在建工程不办理抵押登记的风险

根据《典当管理办法》规定，办理房地产抵押典当须到房地产部门办理抵押登记，在建工程也属于房地产抵押之列。因此，必须到房地产登记部门办理抵押登记，如果不办理抵押登记，一是典当不合法，使综合费用不受保护；二是优先受偿权也没有了，最后可能连本金都难以收回。

二、             在建工程抵押的优先受偿风险

大多数在建工程的房屋都是销售给购房户的，房地产开发商只是暂时享有所有权，房产销售之后，购房户即实际取得了房屋所有权，即便购房户没有办理房屋所有权证，如果开发商不讲信用，将抵押给典当行的房屋卖给了购房户。一旦付诸讼诉，法院会考虑到善意第三人；弱势群体；社会稳定等诸多因素，会作出对典当行不利的判决， 法律对消费者为生活的需要而购买的住房会给予优先的保护，将房产判给购房户，而再起诉开发商违约，想追回典当本息，执行起来将会是一个慢长的诉讼，我市某开发商就曾出现此类现象，至使某典当行的典当款至今还未收回。

三、             在建工程的工程款优先权的风险

我国法律规定：工程款优先于抵押款，在实现在建工程的抵押权时又会让位于该在建工程的工程建筑款。可见，在首先满足购房户和工程建筑款后，抵押权的优先受偿地位已经不存在了，因此，典当行在办理在建工作抵押时，必须有充分、清醒的法律认识。

四、             房地产开发商违约行为带来的风险

房地产开发商对典当借款进行挪用，不将贷款用于工程的收尾建筑，致使房屋不能及时出售，使典当贷款不能按时回笼，存在烂尾楼的风险。

五、             房地产市场价格的风险

在建工程由于没有竣工，对于后期的工程建设时间的长短；以及工程的质量验收；房地产的后期价格的变化等都是不可预测的。因此，在建工程存在不可预见的价格风险。

六、             不可预测的风险

除了以上五种风险外，还有一种不可预测的风险，包括：地震、洪水、泥石流等自然灾害造成的损害给房地产带来的严重灾害。如今年5月12日四川汶川地区发生的8.0级地震，将地震灾区的房地产几乎全部摧毁，导致房地产商破产，银行和典当行等金融机构无法收回贷款，造成重大损失。

针对以上风险，如何有效的规避上述风险呢？我个人认为，在办理在建工程抵押贷款时要注意以下几点：

1、  首先要办理抵押登记。有些在建工程不能办理抵押登记，因为法律手续不全，这样的房屋因为手续不全，也会出现不能销售的问题，那么没有售房收入，房地产开发商很难筹集资金来归于还典当行的借款。另一方面，由于没有办理抵押登记，将不对抗任何人，典当行的本息权益不受保护，更别说是综合费用了。因此，办理在建工程必须办理在建工程抵押登记手续，以确保典当行在该笔贷款的各项利益。

2、  在办理在建工程抵押典当贷款手续时，特别注明此贷款用途为该在建工程的建筑款，使该贷款的受偿权利上升至第二位。另外，为保险起见，再与开发商签订另外一份该在建工程中相对于典当贷款数额的商品房买卖合同，由开发商出具购房收据，收到该购房款，以作备用。如开发商不讲信用，将直接购买该房地产产权，成为第一受偿人。以确保典当贷款的安全，变相收回典当本息。

3、  监督贷款的使用用途，防止贷款户挪用贷款，造成在建工程形成烂尾楼。对在建工程项目的工程质量的关注，保持与该工程监理单位的联系，防止出现豆腐渣工程，以免出现重大灾害时经受不起大自然对房地产的考验，影响房地产的销售。

        最后须注意的是房地产开发商老板的诚信与实力，对一些社会上信誉较差、道德品质有问题的开发商老板不要涉足，以防止资金的呆滞。（湖北黄石嘉旺典当有限公司  李建兰）